新世界发展、周大福珠宝创始人郑裕彤。

9月30日，香港地产及珠宝大亨郑裕彤的家人对外确认——郑裕彤于9月29日夜因病辞世，享年91岁。自此，新世界发展、周大福珠宝失去了创始人，香港工商业少了一位传奇。

郑裕彤13岁进入周大福金店，27岁进军房地产，用“9999足金”让周大福成为香港珠宝大王，又在1960动荡年代低价买屋，因喜欢冒险而被称为“鲨胆彤”。

郑氏家族以黄金、钻石、房地产立足，更善于资本运作，旗下拥有5家香港上市公司，是香港四大豪门家族之一。2012年是郑裕彤声名的最高峰，其资产净值达150亿美元，位列香港富豪榜第4位，仅次于李嘉诚、李兆基及郭氏兄弟。

郑裕彤在内地以地产生意为主，时间跨越从1980年至今。1980年4月，包括郑裕彤家族在内的香港六大财团与广州政府合作兴建中国大酒店，政府出地，港商出资，对半分红，合作期为20年。后来，四家财团退出，郑裕彤的新世界发展成为港方主力。1984年，广州中国大酒店作为内地首批中外合作五星级酒店开业，九年后便收回所有成本。

1992年，郑裕彤成立新世界中国，开始正式投身内地房地产市场。到2006年年中，新世界中国已经进入内地十个城市，储备的建筑面积已经达到500万平方米，仅次于新鸿基地产，是和记黄埔和恒基地产储备面积之和;到了2015年底，新世界中国已经在内地20多个城市拥有2300万平方米的土地储备。当时一位高管曾在采访中透露，新世界现有的土地也至少需要10年才能开发完成。

但实际上，新世界本来就没有打算开发这些土地，他们更看重的是土地升值带来的收益。在内地房地产闯荡的36年间，新世界发展开发出了上海K11这样的标杆项目，但是大多数时候，用一位业内人士的话说，是在“晒太阳”。

新世界最成功的囤地是黄浦江边的“丰盛皇朝”项目，1993年买地的价格为7.5亿元，2013年卖出时仅仅有一幢楼竣工，不过项目的价格已经升值为79.96亿元。

到了2015年，新世界的囤地生意基本走到了尽头。内地高额的所得税和地产增值税，让捂地的成本越来越高，更重要的是，中国城市间的房地产形势呈现两极分化，新世界在二三线城市的长周期开发，将逐渐成为业绩的累赘。

在意识到这一点后，郑氏快刀斩乱麻。2015年12月间，郑裕彤将内地八大城市的九个项目全部卖给了许家印，总建筑面积超过1200万平方米，总金额高达339亿元，几乎是新世界在内地的所有家底。

2016年1月，新世界发展启动了其在内地开发地产的子公司——新世界中国的私有化;8月4日，私有化宣告完成。

兜售家底、回收上市公司，一度被外界看作是新世界发展逃离内地的信号。但实际上，郑氏只是出售非核心资产，为将来在一线城市建设核心资产蓄力。仅仅半个月后，郑氏杀回内地，旗下两家企业周大福和新世界发展联合以底价42亿元的价格拿下深圳前海的一宗商业用地，总建筑面积17万平方米，新世界发展成为了唯一一家在深圳前海拥有两个项目的企业。

然而，这更像是香港开发商在内地的余晖。在更为广袤的住宅市场上，港商们根本没有出手的机会。

内地的冒险家们已经远不是“鲨胆彤”能比拟的了。2015-2016年的地产盛宴中，闽系、央企和地方国企相继崛起，已经完全看不到港资的身影。